KENTSEL DÖNÜŞÜM MAĞDURU OLMAYIN

2012 yılında, depreme yönelik olarak hazırlanan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile birlikte “Kentsel Dönüşüm” kavramı gündemimize girmiş bulunmaktadır.

Kentsel dönüşüm; şehrin bir bölümünün proje kapsamında sistematik bir şekilde mevcut yapı stoklarının olası depremlere karşı toprak zeminin ve üzerindeki yapının risk değerlerinin belirlenmesi, olası depremde yıkılması ve yıkılırken çevredeki diğer yapılara zarar vermesi olasılıklarının da içine katılarak, riskli toprak zemin ve riskli yapıların kullanım dışına çıkarılması, yerine toprak zeminin yapısına uygun temelli yapıların yapılması ve bu sayede olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybının en aza indirilmesi için yapılan kamusal bir çalışmadır.

Ülkemizde kentsel dönüşüm kapsamında, risk bulunan alanlarda yer alan binalar veya risk bulunmayan alanlarda yer alan riskli yapılar yıkılarak, yeni ve depreme dayanıklı binalar inşa edilmektedir. Ancak bunun için kanunen aranan bazı şartların bulunması gerekmektedir.

Öncelikle, Kentsel Dönüşüm Kanunu ile riskli yapının yıkılıp yeniden yapılabilmesi için, kat maliklerinden birinin talebi gerekmektedir. Bu talep üzerine yetkililerce binadan karot alımı yapıldıktan sonra rapor hazırlanmaktadır. Bu ‘risklidir raporu’ önce belediyeye bildirilmekte, akabinde de belediyelerce tapu sicil müdürlüklerine gönderilerek tapu kaydına ‘risklidir raporu’ şerhi düşülmektedir.

Tapuya bu şerh işlendikten sonra, tapu maliklerinin, 15 gün içinde itiraz etme hakları bulunmaktadır. İtiraz edilmesi halinde, riskli yapı yeniden yetkililerce kontrol edildikten sonra ikinci bir rapor daha tanzim edilir ve bu rapor kesindir.

Bu şekilde tapu kaydına ‘risklidir raporu’ şerhi düşülmesi işlemleri tamamlanmış olmaktadır. Bu aşamadan sonra kat malikleri, anlaştıkları müteahhit ile “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” yapmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple sözleşme imzalanırken içerdiği şartlar dikkatlice incelenmelidir. Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde yapılması zorunluluğudur. Noterde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir, hiçbir hüküm ifade etmez.

Önemle belirtmek gerekir ki, maliklerin herhangi bir hak kaybına uğramaması adına, bu sözleşmenin bir hukuk bürosu tarafından hazırlanması ve/veya imzalanmadan önce hukuk bürosunca incelenmesi tavsiye edilmektedir.

Taraflarca noter huzurunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra, sözleşmede belirlenen sürede binanın tahliye edilmesi gerekmektedir. Hemen belirtmek gerekir ki, riskli yapı raporu alındıktan sonra binanın yıkımı için kat maliklerine ilk olarak 60 gün, ikinci olarak da 30 gün süre verilmektedir. Toplamda bu 90 günün sonunda belediye, binanın su, elektrik ve doğalgaz hizmetlerini kesmek için ilgili yerlere yazı göndermektedir.

TÜM MALİKLER ANLAŞAMAZSA NE OLACAK?

Bütün kat maliklerinin anlaşamaması durumunda, kat malikleri arasında olağanüstü toplantı yapılarak, çoğunluğun sağlanması gerekir. Oy birliği sağlanamaması halinde karar, arsa payı çoğunluğunun 2/3 ‘ü ile yani oy çokluğuyla alınmaktadır.

Oy çokluğuna katılmayan ve/veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa ise bir ihtarname gönderilerek karara katılmak isterlerse Noter Muvafakatnamesini imzalamaları gerektiği ihtar edilir.

Bu şekilde hukuki süreç tamamlandıktan sonra, oy çokluğuna katılmayan 1/3 arsa payı sahiplerinin payı ‘açık artırma’ usulü ile satılmaktadır. Açık artırmaya sadece o taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilecektir. Taşınmazdaki diğer arsa sahiplerinin açık artırmaya katılmaması durumunda ise, ilgili payların hazineye satılacağını belirtmek isteriz.

Böylelikle, kentsel dönüşüm sürecinin sekteye uğramaması amaçlanmaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVALARI

Yukarıda ifade etmiş olduğumuz üzere 6306 sayılı kanuna göre riskli alanlarda ve yapılarda yapılan tespitlere karşı, yapı maliklerinin itiraz hakları bulunmaktadır. Yani malikleri, binanın risklidir/risksizdir tespitine itiraz edebilirler. Taraflar tebliğden itibaren 15 gün içerisinde, riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü'ne dilekçe ile birlikte itiraz etme ve ‘kentsel dönüşüm davası’ açma hakkına sahiptir.

Kentsel dönüşüm kapsamında karşımıza çıkabilecek bir diğer dava türü de ‘arsa paylarının düzeltilmesi’ davasıdır.

Zira, 6306 sayılı kanuna göre, malikler tarafından alınacak kararlarda arsa payının 2/3 çoğunluğunun sağlanması aranmaktadır. Bu nedenle arsa paylarının doğru tespit edilmesi oldukça önemlidir. Arsa paylarında yanlışlık olduğu düşünen malikler, öncelikle arsa payının düzeltilmesi davası açmalıdır.

Azınlıkta kalan 1/3 pay sahiplerinin ise, uzlaşma sağlanamaması durumunda paylarının açık artırma yoluyla satılması, Anayasa Mahkemesince anayasaya aykırı bulunmamıştır. Bu durumda azınlıkta kalan 1/3 pay sahiplerinin açabileceği tek dava, bağımsız bölümün değer tespitine karşı iptal davasıdır.

Görüldüğü üzere kentsel dönüşüme ülkemizde ayrıca bir önem verilmektedir.

Gerek yapılacak olan başvurularda ve sonrasında gerektiği durumlarda açılacak olan bu spesifik davalarda, gerekse de sözleşmelerin imzalanmasında vatandaşların hak kaybına uğramaması adına, uzman bir büroyla iletişime geçilmesi oldukça yararlı olacaktır.

Av. Çiler Nazife KOŞAR